Sıkça Sorulan Sorular

Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde yöneticinin görevleri şöyle sıralanmıştır:

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici aşağıdaki işleri görür:

Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısı ile doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması;
Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

Denetim Kurulu, hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, 1’den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

Yöneticilerin görev yaptıkları süre içerisinde faydalanacağı başlıca kanun ve yönetmelikler şunlardır;

Kat mülkiyeti kanunu (634 sayılı kanunu)
İş kanunu (4857 sayılı kanun)
Enerji verimliliği kanunu (5627 sayılı kanun)
İmar kanunu (3194 sayılı kanun)
Borçlar kanunu (818 sayılı kanun)
Kabahatler kanunu (5326 sayılı kanun)
Isı sayaçları fenni muayene yönetmeliği (Resmi Gazete 06.07.2018 sayı 30470)
Konut kapıcıları yönetmeliği (Resmi Gazete 30.04.2004 sayı 25391)
Sığınak yönetmeliği (Resmi Gazete 29.09.2010 sayı 27714)
Yangın yönetmeliği (Resmi Gazete 7.2002 sayı 24822)
Merkezi ısıtma ve sıhhi sıcak su sistemlerinde ısınma ve sıhhi sıcak su giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin yönetmelik (Resmi Gazete tarihi: 14.04.2008 sayı 26847)
Asansör piyasa gözetimi ve denetimi yönetmeliği
Asansör işletme, bakım ve periyodik kontrol yönetmeliği

%5 gecikme tazminatı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre belirlenmiş olan bir orandır. Site yönetimlerinde ortak gider aidatlarının zamanında ödenmesi amacıyla, ayrıca zamanında aidatlarını ödeyen site sakinlerinin haklarını korumak için, son ödeme tarihinden itibaren ödemelerin gecikmesi halinde aylık %5 üzerinden hesaplanarak tahakkuk ettirilir. Gecikme gün sayısına göre aylık tazminat oranı gecelik olarak hesaplanarak tahsil edilir.

Bağımsız bölüm sakinlerinin ortak gider aidatlarına katılma zorunluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince belirlenmiştir. Kanunun 20. maddesine göre kat  maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Sitelerin aidat işletme bütçeleri yapılırken sitelerin projelerinden kaynaklı 1 yıl boyunca ortaya çıkabilecek her türlü gider (personel ücretleri, bakım giderleri, peyzaj alanı sulama giderleri, temizlik malzeme alım giderleri, ortak alan elektrik, su ve doğalgaz giderleri vs.) hesaplanarak bütçe tablosu tanzim edilir. Daha sonra bu giderler kat mülkiyeti kanununun 20. maddesi esaslarına göre bağımsız bölümlere paylaştırılarak ay bazında tahakkuk ettirilir.

Kat mülkiyeti kurulmuş sitelerde sitenin nasıl yönetileceği, kat maliklerinin hak, borç ve sorumluluklarını düzenleyen, tapuya tescil edilmiş, kat maliklerince kabul edilmiş sözleşme niteliğindeki belgedir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinde yer alan hükümlere göre (8 daire ve üzeri) toplu yapı yönetim planı kapsamında apartmanın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususlar düzenlenir. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olma özelliğini taşıyor. Yüzlerce insanın beraber yaşadığı site yaşam alanları, apartmanlar, kat mülkiyeti kanununa göre yönetim planı ile yönetiliyor. Oturduğunuz bina ya da site de bütün yaşam kurallarını yönetim planı belirler.
Aidatlarınızın nasıl hesaplanacağı, ortak alanların nasıl kullanılacağı, yapılan masrafların kat malikleri arasında nasıl pay edileceği, hayvan beslenip, beslenmeyeceği gibi aklınıza gelen tüm kurallar
bu yönetim planında yazılıdır.

Yönetim planının değiştirilmesi için 5711 sayılı kanun gereği temsilciler kurulunun ¾ oy çokluğu gerekmektedir.

Site yönetimi, dolayısı ile sitede görev yapan bütün personel, işletme bütçesi ve kanun hükümleri doğrultusunda yapmakla görevli olduğu işlemleri ortak alanları kapsayacak şekilde, belirli bir plan doğrultusunda yapmakla yükümlüdür. Bu işlemler başlıca; temizlik, bakım onarım, günlük kontrol, aidat tahsilat, muhasebe işlemleri, denetleme, arıza ve şikayet takip, personel özlük işlemleri ve hukuksal yükümlülüklerin takibi olarak sıralanabilir.

Site yönetimi bağımsız bölümler haricinde ortak alanlarda meydana gelen tüm arıza, temizlik, bakım onarım, denetim ve kontrol faaliyetlerini yerine getirir. Bu süreçte tespit edilen aksaklıkların imalattan kaynaklanması halinde, yaşanılan sorunların yapımcı müteahhit kanalı ile, sigorta kapsamında değerlendirilecek hasarlarda ise sigorta firması üzerinden yapılmasını sağlar.

Bağımsız bölüm içerisinde yer alan arıza ve aksaklıkları bağımsız bölüm sahipleri kendileri takip ederler. Şöyle ki; bağımsız bölüm içerisinde yer alan fakat diğer bağımsız bölümleri de ilgilendiren; ısı radyatörleri, yağmur ve pis su giderleri, dış cephe sorunları gibi konulara site yönetimi müdahil olabilir.

Şikayet ve önerilerinizi [email protected]  e-posta adresinden, 0212 669 83 91 numaralı telefon hattımızdan, www.emlakyonetim.com.tr internet adresimizden iletebilirsiniz.

Sitelerde aidat zamları belirlenirken geçmiş dönem gerçekleşen bütçe rakamları, personel ücretlerine yapılan zamlar, elektrik su doğalgaz rakamlarına yapılan zamlar, enflasyon oranı ve önümüzdeki 1 yıl boyunca gerçekleşebilecek tahmini maliyet artışları baz alınır.

www.emlakyonetim.com.tr adresimizden “online işlemler” menüsünden giriş yaparak site yönetiminden edineceğiniz şifrenizle online ödeme yapabilirsiniz.

Bağımsız bölüm sahiplerinden toplanan aidat tutarları, sitede meydana gelebilecek bütün gider kalemlerinin hesaplanarak bağımsız bölüm metrekaresine göre paylaştırılması neticesinde ortaya çıkmaktadır. Dolayısı ile bilgilendirme amaçlı asılan bütçe gerçekleşen tablolarında bütün gider kalemlerinin yer alması gerekir. Bunların başında; temizlik giderleri, ortak alan elektrik giderleri, asansör bakım onarım giderleri, personel giderleri, ofis giderleri, teknik malzeme bakım onarım ve parça giderleri sayılabilir.

Sitede görev yapan blok görevlisi ve teknik personellerimizin telefon bilgileri blok girişlerindeki tanıtım kartlarında yer almaktadır. Ayrıca idari personeller ile ilgili telefon bilgilerini site yönetim ofislerinden edinebilirsiniz.

Avans ücretleri ilk site kurulumunda site yönetim faaliyetlerinin başlatılabilmesi için gerekli olan ve bir sefere mahsus yapılacak alımlar ile ilgili belirlenen kalemlerdir. Ayrıca sitenin faydasına yapılacak olan yatırım bütçeli alımlarda tekrar avans bütçesi düzenlenerek avans ücreti toplanabilir.

Aidat bedelleri, site yönetim hizmeti verilirken yapılan aylık harcama kalemleri ile ilgili toplanan bedellerdir. Temizlik, bakım, onarım, personel maaşı, asansör parça ve bakım gideri, ortak alan elektrik su ve doğalgaz gideri, ilaçlama gideri gibi aylık periyotlarda tekrarlanan giderler aidat kalemi altında toplanır.

Hizmet verilen sitelerde bağımsız bölümlerde kullanılan ısınma ve sıcak su giderleri, dairelerinizde bulunan sıcak su ve kalorimetre sayaçları sayesinde paylaştırılarak hesaplanır ve bağımsız bölümlere tahakkuk ettirilir. Bu işlem yapılırken kanun gereğince bakanlıktan yetkili firmalardan hizmet alınır. Bloklarda bulunan kazan dairelerine ait doğalgaz sayaçlarına gelen aylık doğalgaz faturası ile aylık su faturası ilgili firmalar gönderilir. Bu firmalar tarafından dairenizde bulunan sayaçlar okunarak kanun hükümlerine uygun şekilde paylaştırılır. Yapılan paylaşım firma tarafından site yönetimi ile paylaşılarak bağımsız bölümlere tahakkuk ettirilir. Toplanan bedeller ile doğalgaz ve su faturaları ödenir.

Isı verimlilik kanununa göre bağımsız bölümlerde gerçekleştirilen imalat sonucunda bir bağımsız bölümde hiç yakıt tüketimi yapılmaması söz konusu değildir. Isı radyatörleri üzerinde takılı olan termostatik vanalar, bağımsız bölüm içinde oda sıcaklığı minimum 15 derece olacak şekilde tasarlanmıştır. Bağımsız bölüm sahibinin sistemi manipüle ederek kapatması halinde paylaşım yine minimum 15 derece sarfiyat üzerinden yapılmaktadır.

Site yönetim bünyesinde bulunan teknik personel, ortak alanda meydana gelen; diafon arızası, aydınlatma ve elektrik şebeke arızaları, mekanik tesisat arızaları, hidrofor, TV yayını, bahçe sulama, blok giriş kapı arızaları, hafif inşai işler gibi konularda müdahalede bulunmak üzere istihdam edilir. Uzmanlık isteyen; brülör, asansör, jeneratör, güneş enerji sistemi gibi konularda dışardan yetkili firmalardan hizmet alınır. Teknik personel bağımsız bölüm içindeki arıza ve imalatlar ile sorumlu değildir. Şöyle ki; daire içerisinde meydana gelen ve basit müdahaleler ile giderilebilecek (sigorta atması, musluk damlatması, ampul değiştirme, TV yayın hattı arızası) konularda malzeme desteği sağlamaksızın işçilik desteği verebilirler.

Bağımsız bölüm kullanıcıları kendilerinin veya bağımsız bölümlerinin özel sebepleri nedeni ile ortak gider aidatını ödemekten kaçınamazlar. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz” şeklinde özetlenmiştir.

Toplu konutlarda merkezi kömürlü ısınma sisteminden merkezi doğalgazlı sisteme geçmek için hak sahiplerinin salt çoğunluğuna (yüzde ellinin 1 fazlası), merkezi kömürlü sistemden doğalgazlı bireysel sisteme geçmek için bütün hak sahiplerinin oy birliğine ihtiyaç vardır. Bununla ilgili bir anket düzenlenerek gerekli imzalar usulüne uygun olarak alınır. Yönetim kurulu kararı ile yatırım bütçesi yapılarak proje hayata geçirilir.